تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت در ساخت دارای نکات مهم و کلیدی خاصی میباشد و در صورت عدم توجه به نکات حقوقی و عرفی ، می‌تواند باعث بروز مشکلاتی از جمله از دست دادن حق و حقوق ملکی و سایر اموال گردد ، بنابراین برخی از مشکلات سازندگان ساختمانی و مالکین طرف مشارکت را در این نگارش حقوقی یاد آور می‌شویم تا سازندگان ساختمان و مالکین با آگاهی بیشتر و با مشاوره خواستن از مشاور حقوقی قراردادها نسبت به نگارش قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نمایند.
یکی از مشکلات قابل پیش بینی مالکین ، درقرارداد مشارکت در ساخت این است که توانایی های علمی ( تجربه کاری ) و تواناییهای مالی سازنده را ارزیابی نکرده‌اند و سازنده به امید خرید مصالح بصورت نسیه یا تهاتر و یا اینکه با پول پیش فروش ملک قصد دارد پروژه ساخت را به اتمام برساند که در چنین حالتهایی کیفیت و نوع ساخت و زمان تحویل پروژه دچار مشکلات فراوانی خواهد شد .
از مشکلاتی که سازندگان محترم نیز با آن روبرو می‌شوند عدم تحویل به موقع ملک از سوی مالک میباشد در چنین وضعیتی نه تنها زمان ساخت و تحویل پروژه به تاخیر می افتد بلکه احتمال دارد سازنده را با سایر شرکا و مالکین دیگر نیز درگیر اختلافات نماید و در این حالت سازندگان محترم می‌بایست مواردی را اعم از ضمانتهای اجرایی و پیش بینی خسارات در تاخیر انجام تعهدات از سوی مالک محترم را در قرارداد ذکر کرده باشند و عدم تحویل کامل ملک را از سوی مالک صورتجلسه نمایند و به اطلاع سایر شرکا برسانند و درصورت نیاز نسبت به انجام تامین دلیل از سوی مقام قضایی و کارشناس رسمی دادگستری نیز اقدام نمایند چراکه در پایان مدت قرارداد سایرین مدعی تاخیر و متقاضی خسارت خواهند شد انجام کلیه مراحل تامین دلیل از سوی موسسه حقوقی ایوا امکانپذیر میباشد.
نکته دیگری که در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت فراوانی دارد نوع ساخت و کارکرد سازنده و از انواع متریال و اجناس مصرفی میباشد که باید نوع و مارک و مدل و اندازه ها و سایر مشخصات آن را با ذکر جزئیات در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود چرا که شروع اختلاف نظرات در حین انجام پروژه می‌تواند از سوء برداشت و تفسیر متفاوت از متن قرارداد در امور اجناس مصرفی باشد و این مشکل هم برای سازندگان و هم برای مالکین بروز خواهد کرد .انتقال سند از طرف مالک و یا مالکین و ارائه چک ضمانت از سوی سازنده نیز از دیگر موارد مهم در قرارداد مشارکت در ساخت میباشد.
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
شایان ذکر میباشد که در این مقوله برخی از مالکین محترم انتقال قسمتی از سهم خود را اشتباه میدانند و تصور این را دارند که اگر شش دانگ سند ناقص شود و سازنده نسبت به پیش فروش بیشتر واحدها و قدر السهم خود اقدام نماید ، هیچ تضمینی برای تکمیل نهایی پروژه وجود نخواهد داشت حتی اگر چک تضمین هم از سازنده ساختمان گرفته باشند و سازندگان محترم نیز می‌گویند که تا این مرحله از انجام ساخت ساختمان پول فراوانی را بابت جواز ، ودیعه مسکن مالکین ، اجرای فونداسیون و سایر مخارج هزینه کرده اند که حقشان هست که مطابق قرارداد در این مرحله قسمتی از سند به نام ایشان انتقال یابد ، در نظر داشته باشید که با انتخاب داور و با گروه داوری از گروه داوری وکلای بین المللی دفاع یاران نه تنها حل مشکلات را می‌توانید به ما بسپارید بلکه همواره نظارت حقوقی برقراردادهای شما وجود خواهد داشت و هم مالکین ساختمانها و هم سازندگان املاک با اطمینان بیشتری نسبت به روند کار امید و اطمینان خواهند داشت.
زمان تحویل و نحوه تحویل آپارتمان ها و واحدهای ساخته شده نیز از دیگر نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت میباشد بطور مثال بسیار دیده شده که زمان تحویل گذشته ولی سازنده نتوانسته است به قرارداد خویش عمل نماید و این مسئله برای مالکین و کسانی که پیش خرید انجام داده اند موضوعی بزرگ و مهم خواهد بود چراکه عموما نسبت به زمان تحویل برنامه ریزی داشته اند و یا باید به موقع ملک قبلی را که استیجاری میباشد تحویل صاحب خانه بدهند و در غیر اینصورت خساراتی را باید بپردازند و سازنده نیز در این مجال دلایل منطقی و غیر منطقی خواهد داشت که ممکن است نسبت به نحوه پرداخت و بدقولی های احتمالی پیشخریدار ایراد نماید و یا سایر نظرات مالکین را در مراحل ساخت عنوان نماید که باعث بروز تاخیر گردیده است و دلایل بسیاری دیگری نیز که قابل مطرح کردن می‌باشند .
البته گاهی خریداران اجباراً بدون وصل اشعابات اختصاصی نظیر آب و برق و گاز به داخل واحدهای آپارتمانی اسباب کشی می‌کنند و با همان برق و آب کارگاهی و با مشکلات زیاد زندگی می‌کنند بهترین فکر ممکن در این مسئله نکات مهمی است که می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر کرد و این نکات تحت هیچ عنوان در فرمهای چاپی و از پیش نوشته شده ی آژانسهای املاک در نظر گرفته نشده است و توصیه ما استفاده از مشاورین حقوقی از موسسه حقوقی ایوا در این موارد مهم در قرارداد مشارکت در ساخت میباشد.
نکته تعیین داور و یا گروه داوری در رفع اختلافات از اهمیت به سزایی برخوردار میباشد چرا که ارجاع اختلافات به مراجع قضایی ضمن اینکه دارای زمانی طولانی برای صدور رای میباشد هزینه های زیادی را برای طرفین پرونده های اختلاف در پی خواهد داشت و امکان دارد طی مدت دادرسی که مشخص نیست چند ماه و یا چندین سال به طول بی انجامد کل پروژه بصورت تعطیل خواهد ماند در موسسه حقوقی ایوا انجام داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت پذیرفته میشود.
نحوه تقسیم بندی واحدهای مرغوب و نامرغوب و یا انتخاب واحدهای جنوبی یا شمالی و یا جهت های دیگر و همچنین موقعیت پارکینگها و یا تملک انباریها از دیگر مسائل مهم در قرارداد مشارکت در ساخت میباشد چه بسا روز اول قرارداد هنوز تعداد طبقات و یا تعداد واحدها مشخص نباشد و در حین کار امکان اضافه کردن طبقات و واحدهای مسکونی و یا اداری و یا ایجاد واحدهای تجاری مشخص گردد و از این رو بعد از نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت باید راجع به انتخاب واحدها مجدداً مذاکراتی را طرفین قرارداد به همراه داور داشته باشند.تحویل به موقع مدارک لازم و تسویه حسابهای شهرداری و دارایی از دیگر نکات مهم قراردادهای مشارکت در ساخت میباشد توجه داشته باشید درصورتیکه هرکدام از طرفین قرارداد دارای وکالتنامه رسمی و محضری هستند باید مسائل قانونی آنها در نظر گرفته شود و نکات مهمی در مورد وکالتنامه ها و مسئولیتهای ارائه آنها درقرارداد ذکر شود . در موسسه حقوقی ایوا نگارش انواع قرارداد های مشارکت در ساخت ، قرارداد پیش فروش و همچنین خرید و فروش انواع املاک مسکونی ، تجاری و وقفی تحت نظر حقوقدانان و متخصصین قراردادها پذیرفته میشود
اهمیت حضور یک حقوقدان در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
ایجاد و نگارش هر قراردادی عواقب و تعهداتی برای طرفین آن دارد و چون مالکین محترم عموما به اندازه مشاورین املاک و سازندگان تجربه کافی در این را خصوص ندارند توصیه میشود برای تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت حتما از یک متخصص امور قراردادها مشاوره تخصصی گرفته شود .
سازندگان محترم نیز به خوبی میدانند که فرمهای از پیش نوشته شده بابت متن قرارداد مشارکت در ساخت که در دسترس مشاورین املاک میباشد ، در تمام شرایط قراردادها نمیتواند کل ابعاد حقوقی قراردادها را در برداشته باشد و هر نوع از املاک در نقاط مختلف شهر و هر مالک شرایط منحصر به فرد خود را دارد و بنابراین سازندگان ساختمان و پیمانکاران پروژه های عمرانی نیز نیاز به متن قراردادهایی دارند که با قوانین جدید بروزرسانی شده باشد و تمام نکات مهم حقوقی در متن و شرایط قرار دارد بخوبی گنجانده شده باشد.
